住房公积金贷款额度与月供测算
公积金贷款利率只有 2.85%，比商贷低一大截，但"能贷多少"和"月供差多少"两个问题，大多数人算不清楚。这个工具按余额倍数、缴存比例、还款能力、房价比例与政策上限五条约束，估算单职工与双职工两档可贷额度，并逐项告诉你是哪一条卡住了额度；同时对比公积金与商业贷款的等额本息月供、总利息和节省总额，再算一下提前还款能把还清时间提前多少。
第一步：填你的公积金与房价情况
按夫妻双方中较短的一方计算。
填 0 表示不按房价比例限制。
可贷额度估算
是哪一条约束卡住了额度
公积金 vs 商业贷款
| 项目 | 公积金贷款 | 商业贷款 | 差额 |
|---|
公积金能不能覆盖月供 · 还清要多久
等额本息 vs 等额本金（公积金方案）
怎么用这个公积金测算工具
第一步：先搞清楚"你的额度不是想贷多少就多少"
公积金贷款额度由五条线共同决定，任何一条卡住，最终额度就取最小的那一条：政策上限（单人或家庭封顶）、账户余额倍数、缴存年限对应的倍数、房价比例（一般不超过房价的 70%）、以及还款能力（月供不超过家庭月收入的一定比例）。多数人以为"多缴公积金就能多贷款"，其实缴存年限和账户余额的权重更高。
第二步：把两个人的公积金账户合并起来看
家庭额度通常按夫妻双方账户余额合并后乘以倍数计算，再受家庭上限封顶。本工具同时给出单职工和双职工两档：如果你是单身或只有一方有缴存，看单职工档；如果双方都有稳定缴存，看双职工档。注意缴存年限一般按夫妻双方中较短的一方计算，所以一方刚换工作重新开始缴存，会拉低整个家庭的倍数。
第三步：把公积金和商贷放在同一张表上比
公积金首套 5 年以上利率 2.85%，二套 3.325%，商业贷款按 5 年期以上 LPR 附近水平执行且各地加点不同。工具会用同一笔贷款金额、同一期限分别计算两边的月供和总利息，差额就是公积金方案帮你省下的真实金额——通常在 30 年期限下能省下几十万利息。
第四步：算完别忘了核对"公积金余额能不能覆盖月供"
公积金账户里的钱可以用来按月冲还贷款，但你的月缴存额通常远低于公积金贷款的月供。这个差额仍然要从工资里出。工具会明确算出这个差额，避免出现"以为公积金能全包、签完约才发现工资不够"的落差。
额度是怎么算出来的
本工具采用下面这套"五约束取最小值"的估算口径，它是各地公积金中心公开规则里最常见的部分，实际审批还会叠加房源类型、房屋套数、征信、缴存连续性等条件，所以结果是估算区间而不是审批承诺。
单人与家庭各有封顶额度，单位是万元。表中的数据为各城市首套口径的常见值。
可贷额度 = 账户余额 × 余额倍数。倍数常见区间是 10–20 倍，并随缴存年限提高：不足 1 年按 10 倍，1–3 年按 15 倍，3 年以上按 20 倍。本工具对双职工按"本人倍数 + 5"（最高 25 倍）计算，这是常见的家庭合并口径。
贷款金额一般不超过房屋总价的 70%，对应至少 30% 首付。目标房价填 0 时跳过这一条约束。
月供不超过家庭月收入的 40%，再按等额本息反推能贷多少。这是银行和公积金中心普遍使用的"月供收入比"口径。
缴存基数有上下限，基数上限通常跟随当地上年度社平工资的三倍，比例在 5%–12% 之间由单位与个人各承担一半（少数城市比例区间不同）。最低月缴存额 = 缴存基数下限 × 最低比例，这是很多刚参加工作的年轻人第一个月的真实扣款额。
一个具体例子：在成都，夫妻双方月缴存额 2400 元与 2000 元，账户余额 6 万元与 4.5 万元，缴存年限 6 年（即采用 20 倍的单人倍数，家庭按 25 倍计算），家庭月收入 3 万元，目标房价 300 万元，贷款 30 年，首套。 余额倍数法 =（6 万 + 4.5 万）× 25 = 262.5 万元；房价比例法 = 300 × 70% = 210 万元；还款能力法 = 月供上限 3 万 × 40% = 1.2 万元，按 2.85% 反推 30 年期贷款上限约 290 万元；政策家庭上限 70 万元。 四条线取最小，额度就是 70 万元——此时卡住额度的是政策上限，而不是你的余额或收入。这也解释了为什么在额度上限较低的城市，多缴公积金并不会自动换来更高贷款额。
12 城缴存基数、比例与贷款额度口径
以下为 2024–2025 年公开政策口径整理，实际以当地公积金中心为准。缴存基数上限一般按上年度全口径城镇单位就业人员平均工资的 3 倍确定，每年 7 月左右随社平工资公布而调整；缴存比例由单位在规定区间内确定；贷款额度为各城市首套口径的常见值，多子女家庭、绿色建筑、异地贷款等加乘政策见下节。数值用于量级估算与方案对比，不作为申请依据。
| 城市 | 缴存基数上限（元/月） | 缴存比例 | 最低月缴存额 | 单人上限 | 家庭上限 | 备注 |
|---|
额度上浮（加乘）政策
- 多子女家庭：多数城市对二孩及以上家庭的贷款额度给予上浮，常见口径为在家庭上限基础上上浮 20% 左右，部分城市对生育第二个及以上子女的家庭另有专项额度。
- 绿色建筑：购买绿色建筑的住宅可按一定比例上浮额度，常见口径为上浮 10% 左右；部分城市对星级绿色建筑或装配式建筑有更高加成。
- 人才与重点群体：高层次人才、退役军人、职工等在部分城市有额外额度或利率优惠，具体清单以当地政策为准。
- 多子女与绿色建筑的叠加方式各地不同，有的可以相乘、有的取其一，本工具不代为叠加计算，只做提示。
利率口径说明
| 贷款类型 | 年利率 | 说明 |
|---|---|---|
| 公积金 首套 5 年以上 | 2.85% | 2024 年 5 月下调 25 个基点后的现行水平 |
| 公积金 首套 5 年以下 | 2.35% | 与 5 年以上分别执行 |
| 公积金 二套 5 年以上 | 3.325% | 常见口径为首套利率上浮 0.475 个百分点，部分城市另有细则 |
| 商业贷款（测算示例值） | 3.10% | 商业贷款利率随 LPR 浮动，此处为测算示例值（5 年期以上 LPR 约 3.5%，首套常见执行利率约 3.05%–3.1%），请以银行实际报价为准 |
利率调整都有生效日，通常以放款当日或合同签订日的执行利率为准。工具里的 2.85% 与 3.325% 采用的是 2024–2025 年的公开口径，如果你查询时政策已调整，请以工具页顶部的说明与当地公积金中心的最新公告为准，并自行修改后重算。
易错提醒：公积金贷款最容易搞错的 6 件事
- 额度受"余额倍数"限制，不是想贷多少就能贷多少。公积金贷款最常见的卡点是账户余额不够：余额 3 万元、倍数 15 倍，余额倍数法最多给出 45 万元，这还没到政策上限。你无法"提前申请"来突破这条线，能做的只有多缴、多攒、多缴够年限。
- 等额本息和等额本金的总利息不一样。等额本息每月还款一样，月供压力小，但总利息更高；等额本金前期月供高、逐月递减，总利息更低。差额随期限拉长而放大：同样 2.85% 的公积金利率，10 年期总利息低约 4%–5%，30 年期可以低到 12% 左右。如果你的收入稳定、前几年能扛住高月供，等额本金更省；但如果收入可能波动，等额本息更安全——省下的那点利息换不来现金流崩盘的代价。
- 公积金贷款也有违约金和还款日规则。提前还款并非随时免费：未满规定期限提前还款可能收取违约金，逾期还款会罚息并影响征信；还款日、扣款账户、余额不足时的处理方式都有明确规定，办理前一定把《借款合同》条款看一遍。
- 组合贷（公积金 + 商贷）的利息计算方式和纯公积金不同。组合贷通常先还公积金部分，剩余部分用商贷，两段利率不同、还款期需要分别管理，部分城市还对组合贷的受理、额度分配有专门流程。纯公积金贷的额度不够时才会走组合贷，顺序和比例各城市差异较大。
- 异地贷款受限。在缴存城市之外买房申请公积金贷款，多数城市要求在本地有连续足额缴存记录（常见 6 个月至 1 年以上），并需要办理异地贷款备案；少数城市已放开。人在外地工作、公积金在当地缴存、房子在老家买的情况，一定要先确认当地是否受理异地贷款。
- 别用"利率差"直接乘总贷款额来估算省多少钱。还款是逐月摊还的，利息随本金减少而递减，两种利率的真实差额必须通过等额本息公式算出来。直接用利率差乘以总贷款额会严重高估收益——这是网上很多"省几十万"说法不准确的原因。
和记账追踪器怎么配合
公积金贷款的月供会直接吃掉你的月收入，所以它必须先被算进预算，再谈结余。推荐顺序是：先在本工具里算出公积金方案与商贷方案的月供差额；然后打开 月度收支记账追踪器，把月供填进"房租或房贷"那一栏，再填上你的收入和其它支出，看看结余率和储蓄率还剩多少。
关键在于用真实月供而不是"计划月供"。很多人在签完合同、开始还贷的第一个月才发现：公积金账户能冲掉一部分，剩下那部分从工资里扣完，储蓄率直接掉到 5% 以下。把这个数字提前放进记账工具，你就能立刻看到还贷后每个月的可支配现金是多少，并在需要的时候决定要不要多还一点、要不要延后一次大额消费。如果你想看看省下的利息在时间上的复利效果，可以再把差额放进 复利计算器 里跑一遍。
这个工具不适用的地方
- 不含商住公寓、商办贷与组合贷的精确审批。这类产品的抵押、评估、利率与还款方式与普通住宅差别很大，本工具的公式不适用。
- 不含各地细则差异。同一个城市不同区县、不同年份的额度上限、倍数规则、材料清单都可能不同；多子女、绿色建筑、人才类政策的叠加方式也各不相同。本工具给的是量级估算，不是审批结论。
- 不评估你的资质。连续缴存、账户状态、征信记录、房屋性质与房龄都会影响能否获批，本工具不检查这些。
- 不构成贷款建议。工具只做数学测算，不判断该不该买、该不该提前还款、该不该选等额本金。首付、税费、装修、搬家成本都没有纳入，真实购房决策需要完整的总预算表。
- 利率为示例值。公积金利率采用公开口径，商业贷款利率随 LPR 浮动，页面内的商贷数字仅用于对比量级，请以银行实际报价为准。
常见问题
我和对象都在缴公积金，额度是两个人的余额相加吗？
多数城市确实是把夫妻双方账户余额合并后乘以家庭倍数，再受家庭上限封顶。但有三个变量容易踩坑：一是倍数按夫妻双方中缴存年限较短的一方确定，一方刚跳槽重新开始缴存会拉低整个家庭的倍数；二是部分城市对合并后的余额有封顶（比如只按一方余额计入一部分）；三是二套、异地贷款、异地缴存等情形有单独规则。工具里的双职工档按"合并余额 × (单人倍数 + 5)"估算，实际以当地中心核定为准。
缴存基数上限是什么意思？每年都会变吗？
缴存基数是你计算公积金缴存额的计算基数，有下限也有上限：下限通常用于保障低收入职工能缴得起，上限通常按上年度全口径城镇单位就业人员平均工资的 3 倍左右确定。这个上限每年 7 月左右随社平工资公布而调整，所以你的月缴存额会随之变化。如果你的缴存基数已经达到上限，涨工资并不会让公积金缴存额同比上涨，这也是很多高收入人群"感觉涨了工资却没多缴多少"的原因。
等额本息和等额本金，到底选哪个？
等额本息每月还款额固定，方便做预算，收入波动大、或担心失业断供的人更适合；等额本金前期月供明显更高（公积金 30 年期、等额本息月供的 1.25 倍左右），但总利息更低，适合收入稳定且现金流宽松的人。工具会同时算出两者的首月月供与总利息差额。注意这只是数学差异，实际还要看公积金中心是否允许你选择、以及还款日规则是否匹配你的发薪日。
公积金账户里的钱能直接还贷吗？
可以，常见方式是按月从公积金账户余额直接冲还贷款本金和利息，相当于用单位给你缴的那部分来还贷。但有个关键现实：你的月缴存额通常远低于公积金贷款的月供。例如双方月缴存合计 4400 元、公积金贷款月供 3600 元，看起来能覆盖，但账户余额是逐月累积的，提前支取额度、余额是否足够、有没有"账户余额不足以冲还"的规则都要看当地规定。这个工具的"能不能覆盖月供"就是帮你先把差额算出来——差额那部分仍然要从工资里出。
什么时候该提前还款？
先看两个数：一是你的公积金贷款利率与手头稳健理财收益率谁高，公积金 2.85% 对比余额宝或存款类产品，差距通常只有零点几个百分点；二是提前还款会占用一笔现金，且公积金贷款往往有最低还款期限或违约金要求。工具里"提前还款能提前几个月还清"这一项可以帮你评估时间收益：每月多还 2000 元，30 年期通常能提前数年还清、利息少十几万；但前提是这笔钱不影响你的应急金和日常生活。
我在 A 市缴公积金、在 B 市买房，可以贷吗？
这就是异地贷款。多数城市要求在房屋所在地有连续足额缴存记录，常见门槛是 6 个月到 1 年以上，部分城市还需要办理异地贷款备案并提供缴存证明；也有城市对在本地已连续缴存满一定年限的外地职工直接开放。每个城市的开放程度和材料清单差异很大，本工具不处理异地情形，请务必先咨询房屋所在地的公积金中心，确认受理条件、额度上限和是否需要组合贷。